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什么是居间合同 签订居间合同的注意事项?

来源: 作者:管理员 发表时间:2019-12-30 阅读数:

   什么是居间合同?签订居间合同的注意事项?

  现在人们生活水平越来越好,买房的人数也在不断增加,我们买房时不能与建筑开发商直接商议,往往会接触到房产中介来进行,这时候就要签订居间合同,那么签订居间合同的注意事项是什么?下面焕廷律师整理相关资料,希望对您有所帮助。
                          签订居间合同的注意事项

  一、什么是居间合同?
  居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间合同在日常中也被称为中介合同或者中介服务合同,居间合同属于有偿合同。举一个例子来加深对居间合同的理解,甲是某医疗器械的代理商,甲与乙签订一份居间合同,合同约定,乙为甲提供他人欲购该医疗器械人的信息,成功提供一人的信息报酬为500元。事后,乙成功为甲提供了丙欲购该器械的信息,于是甲与丙签订了买卖合同。
  一)权利义务关系
  1.委托人支付义务与居间费用的负担
  居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬,对居间人的报酬没有约定或者约定不明确的,合同双方可以协议补充,不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯进行确定,如果仍然不能确定的,根据居间人所提供的劳务进行确定。
  2.居间费用的承担
  居间人促成合同成立的,居间活动的费用,居间人负担。居间人没有促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
  二)合同的主要条款
  1.合同的主体
  居间合同应首先明确双方当事人的详细名称或姓名、住所。
  2.居间合同的标的
  居间合同的标的是指委托人和居间人在居间合同委托的居间事项,例如:居间人为委托提供订立合同的机会。
  3.合同的期限
  合同中应约定居间合同的履行期限,包括合同生效及其中止的日期,还可以约定合同生效和终止的条件或事由。
  4.合同的报酬
  居间合同中应明确规定酬金的数额、给付方式、时间和地点等。
  5.违约责任
  居间合同中可以约定违约方应承担责任的具体形式。
  法律依据
  《合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。
  二、签订居间合同的注意事项?
  1、房产中介资质
  购房人先要了解中介人员的信息,如经营范围、执业经纪人的姓名及证号等。如果购房者在直接到中介公司进行洽谈的过程中,发现中介公司未经备案、注册登记或执业经纪人证号名不副实,应谨慎交易,向有关部门核实、举报法,实践中不乏中介公司人员卷款而逃的案例。
  2、明确中介费用
  在合同中明晰中介费用所包含的项目,中介除了收取合同约定的中介服务费外,其余的所谓垫资费、看房费、跑腿费等等都属于“黑收费”。同时根据《关于规范上海市居住房屋买卖,租赁中介经纪服务收费的通知》规定:居住房屋买卖中介费不超过成交价的2%,也就是说对于买卖其中一方,多只能收取1%的中介费,在合同中明晰中介费的支付条件。原则上是在中介公司促成双方签订《房地产买卖合同》时支付,但鉴于房屋交易过程中环节较多,可以将中介费的支付与工作进度相结合,做到哪一步就付哪一步的中介费。注意居间合同要求一次性支付中介费用或只介绍买、卖双方认识就全额收取中介服务费相关条款。另外现在上海地区的银行贷款都不在支付返利,有可能房产中介要求买卖双方支付办理贷款的服务费。律师理解,支付可以但也只能支付给银行,由银行出具服务费收据,房产中介费用只能是成交价的1%。
  3、买卖双方资料
  这个方面主要是出卖方,需要提供房产证、银行贷款情况、有无司法限制、有无租赁、有无抵押等相关资料(应要求房产中介出具该房屋所在地交易房屋产权登记情况,俗称“产调”)对于买方也就是身份证明。
  4、意向金转定金
  一般买方付了意向金,在规定的日期内是不得退意向金的,如在此期间卖方签字确认,并收取了意向金,则转变为定金。那么此时如有变化,则要适用定金罚则双倍返还。所以要格外留心定金、订金,预付款,违约金条,尾款等款项。如果是对方提供的为格式合同,那么,在签订合同前,好请专业律师把关,修改、删除合同中对己不利“霸王条款”,增加自身需要的条款,以达到利益平衡,降低纠纷、损失发生。
  5、房款支付事项
  买卖过程中各期支付金额、期限及方式都是要注意,一经确认,不按约履行是要承担相应责任的,所以要量力而行,多给自己留有时间和空间;税收、相关费用等的承担及各类更名手续的办理及费用承担;该房屋内是否存在未迁出户口及迁出期限等各项内容均应做出明确、详细的约定。另外,若涉及车位问题,也需由双方进行明确约定。
  6、交房设备户口
  交房要明确时间,逾期应约定迟延履行金;设备装修价款如另外作价,则应另签协议,避免多缴税费。户口好是交易过户前迁出,同时也需要明确约定具体的法律责任,这个一定要千万注意。
  延伸阅读:
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  郑州合同纠纷律师