居间合同中“跳单”需要承担责任吗？如何避免纠纷？

【案件回顾】
2015年11月，张某在某中介单位登记购房，并签订《居间服务协议》。协议中约定，自协议签署之日起十二个月内，在中介带领看房后张某私下与所看房屋的业主成交的，张某须赔付看房屋业主报价3%的违约金后来，中介带张某看了王某一套报价120万的住房。后来张某在一次工作往来中再次遇到了王某，双方约定王某将在中介处挂售的房源撤回，以90万的报价卖给张某并协助办理过户手续。房屋刚刚过户，中介公司就知晓了此事，遂向法院提起诉讼，要求张某按照合同约定承担36000元的违约金。最终，在法院调解下，王某给付给中介公司3000元的违约金。

【律师说法】
《合同法》第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。
“跳单”是指买受人或出卖人已经与中介签署了预售确认书、委托求购协议或出卖协议，中介公司已经按照协议履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。
对于买房者来说，“跳单”可以节省一大笔中介费。而对于中介公司来说，“跳单”不但会使自己业务受到影响，而且还会影响在业内的声誉，所以在居间合同中一般会载明禁止委托人跳单的条款。这种合同条款虽然会被认定为格式合同，但是该条款并未限制其选择其它中介服务的权利，所以“跳单”条款效力往往会被法院认定。但是，此类案件法官也会考虑中介方提供劳务量的多少以决定最终的违约金数额，避免显失公平。

如何避免纠纷？
看房确认单主要条款应当包含以下内容:
1、客户确认房源信息为本公司首次提供；
2、客户看房后没有购买该房，则不交费；但是客户或者其亲属购买了此房，说明客户认可了本公司提供的信息，因此应当支付信息费。信息费的数额或者计算方法应当明确、具体。信息费的支付时间，应当约定于签订房屋买卖合同后的五日内支付，逾期应支付违约金。
3、客户决定购买此房时，欢迎委托本公司提供促成交易服务，届时本公司收取费用若干元；客户也可以自行或者委托他人签订房屋买卖合同、办理交易手续。客户自行或者委托他人签订房屋买卖合同的，应当于合同签订后的5日内以书面形式通知经纪人，否则，客户应当承担双倍支付信息费的违约责任。
看房确认单这样设计的结果，就是双方通过签字盖章确认了从事居间活动支出的必要费用的具体数额或者计算方法，这样如果客户跳单，经纪公司主张给付信息费，法院就没有理由不予支持了。同时，经纪公司也不存在剥夺客户消费选择权之嫌。

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