案例说明“买卖不破租赁”

    买卖不破租赁，是租赁合同中一个重要概念。
    案例一
    甲将一套房出卖给乙，交付了房屋，但未办理过户。未经甲同意，乙将房屋出租给丙。租赁期间，甲又将该房屋出卖给丁，并给丁办理了过户登记。
    【评析】
    乙不是房屋的所有权人，但乙作为买受人，在房屋交付后，有权不经所有权人甲的同意将房屋出租给丙。
    乙、丙的租赁合同适用买卖不破租赁。
    注意1：就租赁合同的类型而言，以下两类租赁合同均适用买卖不破租赁规则。
    （1）出租人为租赁物的所有权人的；
    （2）出租人虽非租赁物的所有权人，但出租人享有订立该租赁合同的权利的。（本案中的乙就属于本合同类型张的出租人）
    案例二
    甲将一辆汽车出租给乙，乙经过甲的同意转租给丙。在两个租赁合同存续期间，甲将汽车出卖给丁，并以指示交付的方式完成交付。
    【评析】
    第一，甲是汽车所有人，故甲乙间的租赁合同适用买卖不破租赁；
    第二，乙非所有人，但乙经过甲同意转租给丙，故乙丙间的转租合同也适用买卖不破租赁。
    注意2：就租赁物而言，动产（如汽车）租赁合同与不动产（如房屋）租赁合同，均适用买卖不破租赁规则。
   【买卖不破租赁的构成要件】
    第一，租赁合同有效；
    第二，出租人已将租赁物交付给承租人（承租人占有中）；
    第三，租赁期间，租赁物的所有权因买卖、互易、赠与、投资、抵押权的实现、继承、遗赠、企业合并等原因发生变动。
  【买卖不破租赁的例外】
    下列三种情形，不适用买卖不破租赁规则：
    第一，租赁物被没收、征收的；
    第二，先抵押后出租，抵押权已经登记的；
    第三，房屋在出租前已被法院依法查封的。