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不具备合同基本要素的意向书到底有没有法律约束力?

案情简介

一、1993年3月,光大公司将D2-17-1、D2-17-2两块土地使用权转让给洋浦开发公司,使用期限至2060年,土地用途为商业用地。之后,洋浦管委会承接了洋浦开发公司的全部权利和义务。

二、2002年1月,光大公司资不抵债,中国人民银行决定撤销光大公司并由其组织清算。 2007年3月,澳华公司与光大公司清算组签订了《资产包整体转让协议》,约定由澳华公司受让光大公司位于洋浦经济开发区的两宗土地,资产明细表显示该两宗土地的价值为7742.77万元。2007年5月,海南省政府作出《关于洋浦经济开发区总体规划的批复》,据此洋浦经济开发区将D2-7-1及D2-17-2两块商业用地变更为工业工地。

三、2008年4月,澳华公司与洋浦管委会签订《关于建设高档酒店的投资意向书》,确认由于洋浦开发区规划变更,D2-17-1、D2-17-2两宗地块已不适于建设酒店,澳华公司为服从新的规划,拟将原地置换至东部生活区及新英湾沿海一带。《投资意向书》第三条第一项约定,经国家财政部批准,澳华公司受让了光大公司位于洋浦开发区内D2-17-1和D2-17-2两个地块的土地使用权,合计面积为15951平方米(约24亩),土地性质为商业用地。第二项约定,洋浦经济开发区管理局支持澳华公司在洋浦投资建设高档酒店,同意协调置换土地。

四、2012年3月,澳华公司起诉称洋浦管委会未按照约定为澳华公司协调置换土地构成违约,请求解除《投资意向书》,一审法院支持澳华公司解除合同的请求,洋浦管委会上诉,二审法院改判认为《投资意向书》为磋商性、谈判性文件,不具有法律效力,请求解除合同没有法律依据;澳华公司申请再审,被裁定驳回。

裁判要点】本院经审查认为,本案关键在于对《投资意向书》的法律定性。一般而言,从一方发出愿意签订合同的意思表示(要约或要约邀请)到合同的正式成立,期间会经历一个协商过程,并对合同的主要内容达成初步合意,最终以口头或书面方式成立合同。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第一条规定:“人民法院能够认定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。”本案《投资意向书》并不具备合同的基本要素。从标题看,该文件明确为“意向书”,并非常用的“合同”、“协议”等名称;从内容看,该文件对于双方的权利义务以及法律责任约定并不明确,只是表明为了澳华公司能够在相应的地块进行商业投资开发,洋浦管委会有为其协调置换土地的意愿,但并未约定置换土地的具体位置和面积及履行期限等;从具体措辞看,双方明确约定洋浦管委会“协调置换土地”,表明从“协调”到真正“置换”还是需要经过再协商、再约定。因此,本院生效判决认定《投资意向书》的性质为磋商性、谈判性文件,符合法律规定和当事人真实意思表示。另外,澳华公司并不能以其取得光大公司资产包为由,主张其应当取得相应的土地使用权。洋浦管委会于2006年8月收回土地,并向光大公司清算组送达了告知书,澳华公司与光大公司清算组于2007年3月签订《资产包整体转让协议》,晚于洋浦管委会收回土地时间,澳华公司应当自行承担相应后果。

律师建议1、合同当事人在签订“意向书”之类的文件时,要格外关注文件内容,仔细阅读文件是否含有就协商事项双方达成合意的条款,包括协商的具体内容、当事人受其约束的意思表示等,不能简单约定双方就协商事项表示同意,以免到发生纠纷主张权利时才被告知“一厢情愿”。

2、要使意向书具有法律效力,双方需要在意向书中明确清楚地约定协商事项的主要条款,例如标的、数量、价款、履行方式、违约责任等等,并且也要包括双方之间的权利义务的安排,以证明对此事项达成合意,成立合同。