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登记机关未颁发土地他项权利证明书,是否影响抵押登记效力?

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案情简介

一、万喜达公司向农行博兴支行借款200万元,发达公司于2007年12月18日提供200万元担保。借款到期后万喜达公司无力偿还借款,发达公司代万喜达公司偿还借款、利息总计289余万元。

二、2008年1月31日,为保证发达公司债权,万喜达公司于发达公司签订《反担保协议书》,约定万喜达公司以两块土地使用权为发达公司提供反担保。2008年4月29日,双方就反担保协议内容到博兴县国资局进行了反担保登记备案。

三、一审法院博兴县法院认为反担保登记备案程序合法有效,双方设定担保物权合法有效。

四、案外人攀宏公司不服一审判决并于2011年3月6日博兴县法院申请再审。博兴县法院改判:抵押权自登记时设立,发达公司于万喜达公司就《反担保协议书》进行备案的行为,不同于法律规定“抵押登记”形式,不直接产生抵押权效力。

五、发达公司不服向滨州中院提起上诉,二审法院驳回上诉维持原判;发达公司不服二审判决,向山东高院申请再审,山东高院提审仍驳回上诉维持原判。

六、发达公司不服山东高院判决,向检察机关申请监督。最高法再审判决认为:本案登记机关并未向发达公司发放他项权利证明,也未记载于土地登记簿,发达公司并未完成涉案土地的抵押登记,从而驳回发达公司诉讼请求。
裁判要点

本案的争议焦点问题在于关于反担保登记备案是否产生设立抵押权效力问题。

首先,反担保不动产抵押财产应当办理抵押物登记,抵押权自登记时设立。

其次,《土地登记办法》(已废止,由《不动产登记暂行条例》取代)第三十六条第三款规定:符合抵押登记条件的,国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载,并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。(《不动产登记暂行条例》第二十一条规定:“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记,应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。”)

再次,本案登记机关仅在涉案土地使用证及土地登记卡上进行了记载,并未向发达公司发放他项权利证明,也未将不动产抵押事实记载于土地登记簿。

基于以上三点理由,最高法院判定抵押权未设立。

律师点评

现结合最高法院裁判观点,针对备案登记不能产生不动产抵押登记的效果问题,总结要点如下,供实务参考。

第一,债权人在接受不动产抵押时,应积极要求抵押人办理正式的抵押登记,将不动产抵押的事实记载于不动产登记簿,一切其他不动产抵押的公示方式,包括备案都不能发生抵押登记的法律效果。一方面,不动产抵押权的设立以登记为必要条件,《物权法》第十六条规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。另一方面,《不动产登记暂行条例》第二十一条规定:“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记,应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。”没有完全的登记手续,债权人可能陷入担保不能实现的尴尬境地,使得担保目的落空。

第二,实务过程中,办理不动产抵押权登记的程序会出现多种问题,应注意防范登记过程中可能出现的法律风险,防止被登记机关“坑害”。如登记机关无登记专用章无权办理登记手续,仅接收材料并加盖备案章,将抵押内容仅记载于不动产权利证书上而不记载于不动产登记簿等,这些都不能视为已经办理抵押登记。再如以在建房屋作为抵押物,抵押权人和债权人双方办理了抵押权预告登记,也不能视为抵押权已经设立。

第三,不动产登记时不动产抵押权设立的关键条件,当事人应予以高度重视。在面对复杂情况时尤其是是否完成登记心存疑虑时,应咨询对担保及不动产登记有丰富经验的律师团队,及时采取补救措施亡羊补牢,否则在发生争议时将再无补救的可能,相关债权将会面临“脱保”的法律风险。