【焕廷来办案】

 

   2013年5月29日，韩某某（承租方）与郑州某公司（出租方）签订房屋租赁合同，将公司的一间110平房屋租赁给原告，其后，韩某某按照合同内容支付了相应的租金和物业费用。按照约定，该公司应在合同签订后10日内将房屋交付给原告。但后经韩某某多次催促，被告仍未交付。经其调查，该公司在此之前已将房屋的一部分租赁给另一家公司，租期至2013年12月21日，其所称合同签订后十日交房不可能实现，基于此，韩某某发出通知要求解除双方合同，后因协商未果诉至郑州市金水区法院。韩某某一审为委托律师，二审时将此案委托我方，诉至郑州市中级人民法院，接受委托后，我方认真探究案情，理顺法律关系，期间，经历两次开庭，一次勘察现场，配合法官审理工作，维护当事人的合法权益。

   【直击法庭】

   本案争议焦点

   1.针对合同所涉房屋的租赁面积范围有争议；

   2.针对被上诉人郑州某公司是否履行了交付房屋的举证责任分配有争议；

   3.针对合同解除时间有争议。

【焕廷有话说】

   围绕上述争议焦点，接下来我们就谈谈面对为了解决或防止此类案件的发生，承租人和出租人在签订房屋租赁合同时应注意哪些问题。

——双方在自愿平等的基础上，列入合同的所有条款都有效吗？

   答：并非全部有效，以下四种免责条款无效。

   （1）租客延期缴纳物业费，造成经济损失全由租客承担，且房东有权解除或终止合同。

   （2）租客对房屋具有维修义务。

   （3）出租期间，引起的安全事故等责任均由租客个人负责。

   （4）旧租客租赁到期后，由新租客去收房入住。如旧租客延期交付，由新租客去追责，房东仅协助，并无违约责任。（承租人同意的除外）

   以上六条免责条款是无效的，不管是承租人还是出租人，在订立合同时一定要注意这个问题，合同有效的前提是不违反法律强制性规定，否则会带来诉讼的风险。

   ——对方不履行合同义务，由谁来举证？

   答：通常情况下，主张合同义务尚未履行的当事人往往无从举证，为此《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”

   ——租房合同解除生效的时间是什么？

   答：如果出现约定解除或者法定解除的情形，解除自解除通知到达承租人时生效（合同中另有约定的除外）。