法院对夫妻一方擅自出卖共有房屋的认定规则

在房屋买卖合同纠纷案件中，经常会出现夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售的情况。鉴于房屋一般是夫妻共同财产中最重要的组成部分，甚至涉及夫妻双方的基本居住权，各级法院在处理该类纠纷时都比较慎重。

 

但是，由于部分法院在合同效力的判断、夫妻另一方与买受人之间的利益衡平等问题上存在认识分歧，在夫妻共同所有房产的最终归属的裁判上“同案不同判”现象并不少见。因此，本文根据《婚姻法司法解释(三)》、《物权法》和《合同法》等法律对夫妻单方出售夫妻共同所有房产的情形进行解析，供读者参阅。

 

 

法律依据：

 

1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》

 

第十一条　一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

 

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

 

2.《中华人民共和国物权法》

 

第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

 

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

 

（二）以合理的价格转让；

 

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

 

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

 

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

 

 

3.《中华人民共和国合同法》

 

第五十一条　无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

 

 

4.最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》的通知

 

 

共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

 

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