商品房买卖合同纠纷常见问题（上）

    一、商品房买卖合同定义
    商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
    二、未取得商品房预售许可与买受人订立的商品房预售合同效力
    出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
    三、关于商品房合同定金问题
    如果因买受人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，出卖人可以没收定金；
    如果因出卖人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，买受人可以要求出卖人双倍返还定金；
    因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
    四、关于商品房预售合同备案问题
    商品房预售合同未办理登记备案手续，合同依然有效。
    但当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定；
    但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
    五、出卖人承担不超过2倍赔偿责任的适用条件
    因下列原因之一，导致合同目的不能实现的，买受人除了请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
    1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
    2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
    因下列原因之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
    1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
    2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
    3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。